El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre. Limita las subidas de renta hasta 2027, crea una prórroga extraordinaria de hasta dos años, convierte el alquiler de temporada en «arrendamiento de vivienda temporal» con causa obligatoria, prohíbe cargar al inquilino el IBI, los honorarios de gestión y el seguro de impago, cambia el IRPF de propietarios e inquilinos y crea nuevas protecciones frente al desahucio. Esta guía ordena lo que afecta a quien alquila o vive de alquiler en Barcelona, junto con la normativa catalana que sigue aplicándose.
Tres reglas se superponen hasta el 31 de diciembre de 2027: sin cláusula de actualización no hay subida (art. 18.1 LAU); el IRAV, el índice oficial del INE para actualizar alquileres, es el techo en todo caso; y, si la anualidad se cumple entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida no puede superar el 2 % sin un nuevo pacto, ni ser de nada si la renta ya supera el límite máximo del índice de referencia.
Resultado orientativo para contratos de vivienda habitual cuya anualidad se cumple entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
Nueva renta orientativa
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Introduzca la renta actual para ver el cálculo.
En zona tensionada, además, la renta de un contrato nuevo sigue limitada por la del contrato anterior (más un 10 % solo en los casos tasados) y, si el propietario es gran tenedor, por el índice de referencia. Esta calculadora es para la actualización anual de un contrato en vigor.
La disposición final quinta permite al inquilino pedir, por anualidades y hasta dos años más, que el contrato siga con las mismas condiciones cuando se agota la prórroga obligatoria, la tácita o la tácita reconducción. Responda a estas preguntas para saber si se aplica a su caso.
Resultado
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Responda a las siete preguntas.
Desde el 15 de noviembre, si entra en vigor el RDL 28/2026, esta prórroga no se aplica cuando proceda la nueva prórroga de cinco o siete años del artículo 10.1. Si se aplica a un contrato en el que el propietario ya había avisado válidamente de que no renovaba, el contrato se extingue al acabar los dos años y, sin causa legal, nace la indemnización. La ley no fija plazo ni forma para la solicitud: pídala por escrito y con constancia.
El alquiler «de temporada» deja de ser un contrato de uso distinto del de vivienda y pasa a la LAU como arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre la necesidad de vivienda de quien está desplazado temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. En Cataluña, esto se suma a lo que la Ley 11/2025 ya exigía desde el 1 de enero.
El contrato debe expresar la causa del desplazamiento (trabajo, estudios, tratamiento médico, obras en la vivienda habitual…). La carga de la prueba es del propietario. Sin causa, el contrato se rige por las reglas de vivienda habitual desde que se firmó.
Puede prorrogarse por acuerdo expreso mientras persista la causa. Por debajo de 31 días es alojamiento turístico, con su normativa.
Si se superan los 12 meses sin justificación, o se suceden más de dos contratos temporales (o novaciones) entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
En una misma vivienda, la renta de los contratos temporales posteriores no puede subir cada año más que el IRAV. En zona tensionada y con propietario persona jurídica, también se aplica el índice de referencia.
Sin indemnización para el propietario.
Además de la fianza. El propietario asume también las pequeñas reparaciones por desgaste y debe responder a los avisos en cinco días hábiles; si no, el inquilino repara y lo descuenta de la renta siguiente.
El alquiler de habitaciones entra expresamente en la LAU, habitual o temporal según su finalidad, y la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa.
Siguen con su régimen anterior hasta el vencimiento pactado y entonces se extinguen sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan o se firma uno nuevo, ya con las reglas nuevas.
En Cataluña. La Ley 11/2025 ya exige desde enero causa documentada, inscripción del contrato en el registro del Incasòl y, en zona tensionada, renta contenida también en los contratos de temporada y de habitaciones. El decreto estatal se aplica «sin perjuicio» del derecho catalán (nueva disposición adicional duodécima de la LAU): un contrato temporal en Barcelona tiene que cumplir las dos normas.
Salvo que el inquilino sea el obligado tributario. Tampoco gastos de comunidad en edificios que no estén en propiedad horizontal. Los gastos generales siguen pudiéndose pactar por escrito con su importe anual.
Ya eran a cargo del propietario desde 2023; ahora la ley prohíbe repercutirlos «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Otros servicios no esenciales solo si el inquilino los pide por escrito sabiendo que son opcionales y lo que cuestan.
Ni coberturas análogas. El propietario puede contratarlo él, a su cargo.
Además de la fianza legal de un mes, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades (una en el arrendamiento temporal).
Transcurridos seis meses y con treinta días de preaviso, el inquilino puede desistir sin indemnizar al propietario. La cláusula de una mensualidad por año que quedaba por cumplir desaparece de la ley.
El inquilino conserva su derecho de adquisición preferente aunque la vivienda se venda junto con otros inmuebles o el edificio entero: la notificación debe indicar el precio imputado al piso y los criterios para fijarlo, y el Registro exige acreditar las notificaciones.
Cuando un daño afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede requerir la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer una alternativa o ejecutarla; si no, el inquilino repara y descuenta el coste acreditado de las rentas futuras.
Al terminar el contrato, las partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado. Conviene hacer el inventario fotográfico a la entrada y a la salida.
Todo anuncio debe incluir el índice de referencia y el límite de renta en zona tensionada, el identificador de la vivienda y, cuando proceda, la condición de gran tenedor del propietario. En Cataluña, la Ley 11/2026 ya exigía contenidos mínimos en los anuncios.
Lo que no cambia: fianza de una mensualidad (en Cataluña, depositada en el Incasòl), duración mínima de cinco o siete años, actualización solo si el contrato la prevé, y contrato por escrito obligatorio si lo pide el inquilino. Para los contratos firmados entre la Ley 12/2023 y el 8 de octubre de 2026 el decreto no aclara si todas estas prohibiciones les alcanzan: revise cada cláusula antes de aplicarla o de darla por nula.
| Medida | Qué dice | Desde cuándo |
|---|---|---|
| Deducción del inquilino | 10 % de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €. Base máxima de 11.630 € (decreciente a partir de 23.007,20 €). Sin otra vivienda a menos de 50 km durante al menos medio año. | 8 de octubre de 2026 |
| Reducción del propietario (IRPF) | Nueva escala sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, del 15 % al 100 %: 100 a 70 % si la renta baja más de un 5 % respecto al contrato anterior; 50 % si es igual o inferior; 40 a 15 % si sube (40 % hasta un 5 %, 30 % hasta el 10 %, 25 % hasta el 15 %, 20 % hasta el 20 %, 15 % por encima); 100 % en el primer alquiler con renta por debajo del índice (95, 90 u 85 % según zona tensionada o inquilino de 18 a 35 años; 50 % si la iguala o supera); 70 % alquiler social o a una Administración; 60 % vivienda rehabilitada en los dos años anteriores; 80 % por prórroga tácita con renta dentro del índice. En general, no para grandes tenedores, rendimientos no declarados ni contratos que incumplan los límites de renta. Si caben varias, se aplica la mayor. | Contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026. Los anteriores conservan su reducción. La del 80 % por prórroga se aplica también a contratos anteriores si cumplen los cinco años después de esa fecha. |
| Imputación de rentas (pisos vacíos) | Escala por tramos sobre la suma de valores catastrales: 1,1 % hasta 100.000 €; 1,5 % hasta 500.000 €; 2 % hasta 1.000.000 €; 3 % por encima. | 1 de enero de 2027 |
| IBI | Los ayuntamientos pueden aprobar recargos a las viviendas desocupadas más de dos años (hasta el 50 %, el 100 % si supera los tres años, y hasta 50 puntos más según el número de inmuebles) y, en zona tensionada, a los alojamientos de uso turístico (50, 100 o 150 % según el número de inmuebles). | Periodos impositivos que empiecen tras la entrada en vigor, si el ayuntamiento lo aprueba |
| IVA | Obras de renovación y reparación de viviendas destinadas a alquiler habitual al 10 % (pagadas por transferencia, tarjeta o cheque). El alquiler amueblado por hasta 30 noches a un mismo inquilino deja de estar exento y tributa al 10 %, salvo que sea la vivienda habitual del propietario. | 1 de diciembre de 2026 |
| Plusvalía municipal | Nuevos coeficientes máximos sobre el valor del terreno, de 0,11 a 0,30 según los años de tenencia. | 1 de diciembre de 2026 |
| Venta de vivienda vacía a una entidad pública | Exención total de la ganancia hasta 200.000 € de precio y parcial hasta 800.000 €, para viviendas desocupadas más de dos años vendidas a entidades públicas de vivienda. | Ventas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 |
| Mayores de 65 y dependientes | Para la exención por venta de la vivienda habitual, cuenta como habitual la vivienda que lo fue hasta que la persona se trasladó a una residencia o a casa de un familiar por edad o dependencia. | 8 de octubre de 2026 |
Las reducciones del propietario y la deducción del inquilino tienen matices (bases, límites, rendimientos declarados) que conviene concretar con Secod, la asesoría fiscal de nuestro equipo, antes de contar con ellas.
En un desahucio por impago con inquilino en situación de vulnerabilidad económica acreditada, la Administración tiene dos meses improrrogables para ofrecer una alternativa de vivienda o pagar y consignar todo lo reclamado. Mientras tanto, el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos. Si paga, el contrato sigue. Si no hace nada, queda subrogada como deudora: no hay lanzamiento y el propietario le reclama a ella.
Si quien demanda es un fondo o entidad que compra inmuebles o carteras de deuda a precio muy inferior al de tasación, el juzgado suspende el proceso. Con cualquier otro demandante, pide informe a la Administración y, si no hay alternativa, suspende hasta tres años, con revisión anual y compensación al propietario (renta dejada de percibir, suministros y costas) si es persona física o entidad de alquiler asequible.
No hay suspensión cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas, ni cuando el juzgado aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del propio demandante (salvo que sea persona jurídica o gran tenedor).
Ambos mecanismos alcanzan a las ejecuciones en curso en las que no se haya practicado el lanzamiento. El demandado puede pedir la suspensión aunque hubiera agotado los plazos anteriores.
La vía sigue siendo el juicio verbal y la enervación ordinaria (pagar antes de la vista) se mantiene. Lo que cambia es que, con vulnerabilidad acreditada, el coste del impago se traslada a la Administración en lugar de al propietario.
Solo si el contrato prevé la actualización. Si la renta ya supera el límite máximo del índice de referencia, no. En los demás casos, hasta el 31 de diciembre de 2027 la subida es la que pacten de nuevo las partes y, sin nuevo pacto, el 2 % como máximo, siempre por debajo del IRAV. Use la calculadora de la sección 02.
Solo si ya han pactado otras condiciones o firmado un nuevo contrato, si acuerdan uno nuevo con la renta al menos un 5 % más baja, o si usted ha comunicado en plazo y por escrito que necesita la vivienda para usted o sus familiares con una causa real y acreditada. Fuera de esos casos, y si el inquilino está al corriente y lo ha estado los ocho meses anteriores, la prórroga es obligatoria.
Sí, con causa real y acreditable por escrito en el contrato, más de 31 días, no más de 12 meses como regla y sin encadenar más de dos contratos con el mismo inquilino. En Cataluña, además, con el contrato registrado en el Incasòl y, en zona tensionada, con renta contenida.
Sigue con su régimen anterior hasta la fecha de vencimiento pactada y entonces se extingue, sin posibilidad de prórroga. Si lo renueva o firma uno nuevo, se aplican las reglas nuevas.
No. El seguro de impago no puede exigirse al inquilino (puede contratarlo usted) y el IBI no puede repercutirse, salvo que el inquilino sea el obligado tributario. Los gastos generales del inmueble sí, por pacto escrito con el importe anual.
El decreto no incluye una regla transitoria expresa para los contratos firmados entre la Ley 12/2023 y el 8 de octubre de 2026 en materia de gastos, garantías, desistimiento o tanteo. Es una duda abierta que conviene resolver caso por caso antes de aplicar una cláusula dudosa o darla por nula.
Deja de estar en vigor y las medidas de esta guía dejan de aplicarse a los contratos nuevos. Las prórrogas pedidas, los retractos ejercidos o los procedimientos suspendidos entre el 8 de octubre y la derogación habrá que analizarlos uno a uno; la opinión mayoritaria es que no quedan anulados automáticamente. Actualizaremos la guía el mismo día.
Revisamos su contrato con la normativa estatal y la catalana, le decimos qué cláusulas hay que cambiar y qué puede y qué no puede hacer, y si administra sus alquileres con nosotros, lo aplicamos por usted en cada vencimiento y cada actualización.
Aviso · Esta guía recoge el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026), la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción vigente y la normativa catalana (Ley 11/2025 y Ley 11/2026) a octubre de 2026, y tiene carácter informativo. Las herramientas ofrecen resultados orientativos y no sustituyen el estudio de cada contrato ni el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Profinca le acompaña en la parte inmobiliaria y, cuando hace falta, con los especialistas de su equipo.