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Guía interactiva · Alquiler · Real Decreto-ley 28/2026
El alquiler que se renueva solo: qué cambia el 15 de noviembre
El Real Decreto-ley 28/2026 reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuando un contrato de vivienda habitual cumple sus cinco años (siete si el propietario es una sociedad), ya no se prorroga año a año hasta un máximo de tres, sino por bloques de cinco o siete años, sin límite. Si el propietario no quiere seguir, tiene que avisar con seis meses y, en la mayoría de los casos, indemnizar al inquilino. Esta guía explica qué cambia, a quién afecta y qué conviene hacer ahora, tanto si tiene pisos alquilados como si vive de alquiler.
Pendiente de convalidaciónEl decreto se publicó el 7 de octubre y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. La Diputación Permanente del Congreso tiene previsto votarlo el 12 de noviembre: si lo deroga, no llegará a aplicarse ni un día y seguirá vigente el artículo 10 anterior. Actualizaremos esta guía con el resultado.
ConvalidadoLa Diputación Permanente del Congreso convalidó el decreto. Está en vigor desde el 15 de noviembre de 2026 y se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes, para los vencimientos posteriores a esa fecha.
DerogadoLa Diputación Permanente del Congreso no convalidó el decreto, por lo que no llegó a entrar en vigor. Sigue aplicándose el artículo 10 de la LAU anterior: prórroga tácita por anualidades hasta tres años y preaviso del propietario de cuatro meses. Mantenemos la guía como referencia de lo que proponía.
Lo esencial en cuatro ideas
- La continuidad pasa a ser la regla. Al cumplir cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga por bloques de cinco o siete años, uno tras otro, mientras ninguna de las partes avise.
- El preaviso del propietario sube de cuatro a seis meses. El del inquilino sigue siendo de dos. Si nadie avisa a tiempo, empieza un nuevo bloque.
- No renovar cuesta dinero. El propietario que avisa de que no prorroga indemniza al inquilino con el mayor de dos importes: doce mensualidades o una por cada año que ha vivido en el piso, calculadas con el valor superior del índice de referencia (o con la renta actual, si no hay índice para esa vivienda).
- Hay seis causas sin indemnización (necesidad propia o de familiares, piso no habitado, otra vivienda en el municipio, nuevo contrato, oferta rechazada…). Deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso.
01
Dónde estamos
Las fechas que importan
- 2 de octubre de 2026El Congreso deroga los decretos anteriores (RDL 26/2026 y 27/2026). Se convocan elecciones para el 29 de noviembre.
- 7 de octubre de 2026El BOE publica el RDL 28/2026 (renovación automática) y el RDL 29/2026 (resto de medidas de alquiler, en vigor desde el día 8). Las comunicaciones de no renovación enviadas antes de esta fecha conservan su eficacia y no generan indemnización; las posteriores quedan ya, según la exposición de motivos, bajo el nuevo régimen.
- 12 de noviembre de 2026Votación prevista en la Diputación Permanente del Congreso. Con la composición actual, el resultado está en el aire.La Diputación Permanente convalidó el decreto.La Diputación Permanente derogó el decreto.
- 15 de noviembre de 2026Entrada en vigor. Se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes, para los vencimientos que lleguen a partir de ese día.Era la fecha prevista de entrada en vigor. Al derogarse antes, el nuevo artículo 10 nunca se aplicó.
- 2027 a 2030Los contratos firmados entre 2019 y 2022 van agotando sus prórrogas. Es el grueso de los contratos a los que el nuevo régimen afectará en su siguiente vencimiento.
02
Antes y después
Qué cambia en el artículo 10
El decreto no toca la duración mínima del contrato (cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, art. 9.1 LAU) ni la posibilidad de recuperar el piso por necesidad durante esa duración mínima (art. 9.3). Lo que cambia es lo que ocurre después de esos cinco o siete años.
| Al cumplir los 5 o 7 años | Hasta ahora | Con el RDL 28/2026 |
|---|
| Prórroga si nadie avisa | Por anualidades, hasta un máximo de tres años más (8 o 10 años en total). Después, fin de contrato o tácita reconducción del Código Civil. | Bloques de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), sucesivos y sin límite, mientras ninguna parte avise. |
| Preaviso del propietario | Cuatro meses antes del vencimiento. | Seis meses antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. |
| Preaviso del inquilino | Dos meses. | Dos meses. No cambia. |
| Indemnización por no renovar | No existía. | Sí, salvo causa legal: el mayor de doce mensualidades o una por cada año de residencia, con el valor superior del índice de referencia. Se paga al entregar la vivienda. |
| Prórroga pactada después de un preaviso | Libre. | No puede ser inferior a cinco o siete años. |
| Cambiar condiciones al prorrogar | Posible, dentro de los límites legales. | Nulas las cláusulas de la prórroga que empeoren las condiciones del contrato original para el inquilino. |
| Prórrogas extraordinarias | Un año por vulnerabilidad frente a gran tenedor; hasta tres años en zona tensionada. | Se mantienen (pasan a los apartados 5 y 6). No son acumulables entre sí; la de zona tensionada se aplica con preferencia. Al acabar, el contrato se extingue por el preaviso que las originó y entonces se paga, si procede, la indemnización. |
| Venta del piso alquilado | El comprador se subroga en el contrato. | El comprador se subroga también en la obligación de indemnizar si no renueva. |
Fuente: artículo único del RDL 28/2026 (nueva redacción del art. 10 LAU) y disposición transitoria única.
03
Herramienta
Calcule la indemnización
La ley fija la indemnización como el mayor de dos importes, calculados con el valor superior del rango que corresponde a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler. Si no existe un valor individualizado para la vivienda, se usa la renta mensual vigente en la fecha del preaviso. Los períodos inferiores al año se prorratean por meses, y los inferiores al mes, por días.
Recuerde: no hay indemnización si concurre una de las causas del apartado 2 (sección 05), ni cuando el inquilino podía pedir una prórroga legal obligatoria para el propietario y no lo hizo. Si la pide y se aplica, la indemnización se cobra al terminar esa prórroga.
04
Herramienta
Su calendario de preaviso
Indique cuándo vence el contrato o la prórroga en curso y le decimos hasta qué fecha puede avisar cada parte, qué régimen se aplica a ese vencimiento y hasta cuándo se prorrogaría el contrato si nadie dice nada.
05
Las excepciones
Cuándo no hay que indemnizar
El apartado 2 del nuevo artículo 10 recoge seis causas. Todas deben hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso: un burofax que solo diga «no renovaré» no sirve para evitar la indemnización.
a · Necesidad propiaEl propietario (persona física) necesita el piso
Para vivienda permanente propia o de familiares hasta el segundo grado (hijos, padres, hermanos, nietos, abuelos), o del cónyuge tras sentencia de separación, divorcio o nulidad. Si en tres meses desde la entrega nadie lo ocupa, salvo fuerza mayor, el inquilino cobra la indemnización.
b · Piso no habitadoEl inquilino no vive en él
Si no ha habitado la vivienda más de seis de los últimos doce meses, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que hayan seguido viviendo las personas del artículo 7.1 (cónyuge, hijos).
c · Otra viviendaEl inquilino tiene otra vivienda apta en el municipio
En pleno dominio o con un derecho real de uso o disfrute, y puede ocuparla.
d · Nuevo contratoLas partes firman un nuevo contrato
De vivienda habitual, sobre la misma vivienda.
e · Oferta rechazadaEl inquilino rechaza una oferta fehaciente
Hecha dentro del plazo de preaviso, con permanencia mínima de cinco o siete años y una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6 (la del contrato anterior, con el 10 % extra solo en los casos tasados), aunque el piso no esté en zona tensionada.
AdemásPrórroga legal no solicitada
Tampoco hay indemnización cuando el inquilino cumplía los requisitos para pedir una prórroga legal obligatoria para el propietario (vulnerabilidad, zona tensionada, la extraordinaria del RDL 29/2026) y no la pidió. Si la pide, cobra al terminar esa prórroga.
06
Contratos ya firmados
Cómo afecta a lo que ya está en marcha
- Se aplica a todos los contratos de vivienda habitual vigentes el 15 de noviembre, para los vencimientos del contrato o de sus prórrogas posteriores a esa fecha.
- Avisos anteriores al 7 de octubre. Las comunicaciones de no renovación enviadas válidamente antes de la publicación conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después el inquilino obtenga una prórroga extraordinaria.
- Avisos entre el 7 de octubre y el 14 de noviembre. La exposición de motivos dice que las decisiones de no prorrogar tomadas desde la publicación quedan ya sujetas al nuevo régimen. Un burofax enviado en estas semanas para un vencimiento posterior al 15 de noviembre puede generar indemnización: conviene revisarlo antes de enviarlo.
- Vencimientos antes del 15 de mayo de 2027. Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede seguir avisando con cuatro meses.
- Contratos ya en prórroga tácita anual. Siguen en ella, con el régimen anterior, hasta que terminen los tres años. A su término se les aplica el nuevo artículo 10.
- Contratos en tácita reconducción (los que siguieron sin nuevo contrato tras agotar las prórrogas). Entran en el nuevo régimen en el primer vencimiento de la reconducción posterior al 15 de noviembre. Para los cinco o siete años se suma el tiempo del contrato original y el de la reconducción. Los requerimientos para ponerle fin enviados antes del 7 de octubre valen y no generan indemnización.
- Encaje con la prórroga extraordinaria de dos años del RDL 29/2026. No se aplica cuando procede la nueva prórroga de cinco o siete años. Si se aplica a un contrato con preaviso válido, el contrato se extingue al acabar los dos años y, si no concurre ninguna causa del apartado 2, nace entonces la indemnización.
07
En la práctica
Qué conviene hacer ahora
Si tiene pisos alquilados
- Haga la lista de los contratos que cumplen cinco o siete años entre 2027 y 2030, con su fecha de vencimiento y el estado en que están (plazo inicial, prórroga tácita, reconducción).
- Decida con tiempo para cada uno: seguir (no hay que hacer nada), proponer un nuevo contrato (oferta fehaciente dentro del plazo de preaviso, cinco o siete años y renta ajustada al artículo 17.6) o recuperar el piso (causa de necesidad documentada en el preaviso y ocupación en tres meses).
- Prepare el preaviso por conducto fehaciente (burofax), con seis meses de antelación y la causa expresa y detallada si la hay.
- Si va a vender un piso alquilado, cuente con que el comprador hereda el contrato y, si no renueva, la indemnización. Dígalo en la negociación.
- Si la salida del inquilino ya está decidida, meta la indemnización en sus números con la calculadora de arriba.
Si vive de alquiler
- Compruebe cuándo cumple su contrato cinco o siete años y si está en prórroga tácita o en reconducción. El calendario de arriba se lo dice.
- Guarde los burofax y sus fechas: la fecha del aviso decide si hay indemnización.
- Si el propietario no renueva, exija el preaviso por escrito con la causa. Si alega necesidad propia, el piso debe ocuparse en tres meses; si no, puede reclamar la indemnización.
- Si el piso está en zona tensionada (Barcelona lo está), puede pedir la prórroga extraordinaria de hasta tres años. La indemnización, si procede, se cobra al terminar.
- Compare siempre una oferta de nuevo contrato con lo que cobraría: rechazar una oferta válida deja sin indemnización.
08
Cataluña
Lo que se suma en Barcelona
- Zona tensionada. Barcelona y más de 300 municipios catalanes están declarados zona de mercado residencial tensionado. En ellos, la prórroga extraordinaria de hasta tres años se aplica con preferencia sobre las demás, y la renta de cualquier nuevo contrato está limitada por el contrato anterior y, si el propietario es gran tenedor, por el índice de referencia.
- Ley catalana 11/2026. Desde julio, en Cataluña se considera renta cualquier importe directo o indirecto que pague el inquilino y se prohíben las fórmulas para esquivar la contención de precios. Una oferta de nuevo contrato que suba la renta por la vía de cuotas o servicios no es una oferta válida a efectos del decreto.
- Reparto de competencias. El decreto estatal regula la parte civil del contrato (duración, preaviso, indemnización). La renta, el concepto de gran tenedor, la publicidad y las sanciones en Cataluña siguen regulados por la normativa catalana. Un contrato en Barcelona tiene que cumplir las dos.
Preguntas frecuentes
Antes de consultarnos
¿Afecta a un contrato firmado en 2021?
Sí, si está vigente el 15 de noviembre de 2026. El nuevo régimen se aplica a los vencimientos posteriores a esa fecha. Un contrato de 2021 con arrendador persona física cumple sus cinco años en 2026: si ya ha entrado en prórroga tácita anual, sigue en ella hasta agotar los tres años y, al terminar, pasa al nuevo régimen.
Ya envié el burofax de no renovación. ¿Tengo que indemnizar?
Si lo envió válidamente antes del 7 de octubre de 2026, no: la comunicación conserva su eficacia y no genera indemnización, aunque después el inquilino obtenga una prórroga extraordinaria. Si lo ha enviado después, la exposición de motivos considera que ya está bajo el nuevo régimen. Revíselo con nosotros antes de dar nada por hecho.
¿Puedo subir la renta al prorrogar?
Al prorrogar se mantienen las condiciones del contrato, y son nulas las cláusulas de la prórroga que las empeoren para el inquilino. La renta solo cambia por la actualización anual pactada, con el IRAV como techo y, hasta el 31 de diciembre de 2027, con el límite del 2 % del RDL 29/2026 (0 % si la renta ya supera el índice de referencia).
¿Cómo sé el valor superior del índice de mi vivienda?
En el sistema estatal de referencia de precios de alquiler (SERPAVI), introduciendo la dirección y las características del piso. Si el sistema no devuelve un valor individualizado, la indemnización se calcula con la renta vigente en la fecha del preaviso.
¿Y los contratos de temporada, de habitaciones o de locales?
El decreto solo afecta a los contratos de vivienda habitual. Los de temporada y de habitaciones tienen su propio régimen, que cambió el 8 de octubre con el RDL 29/2026 (vea la guía). Los locales y oficinas siguen igual.
¿Qué pasa si se deroga el 12 de noviembre?
No llega a entrar en vigor y sigue aplicándose el artículo 10 anterior: prórroga tácita anual hasta tres años y preaviso de cuatro meses. Actualizaremos esta guía el mismo día.
Profinca · Desde 1982
¿Contratos que vencen entre 2027 y 2030?
Revisamos cada contrato con la normativa estatal y la catalana, calculamos la indemnización y preparamos el preaviso o la oferta de nuevo contrato. Y si administra sus alquileres con nosotros, lo hacemos por usted y le avisamos de cada vencimiento.
Aviso · Esta guía recoge el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026), con la normativa catalana vigente en octubre de 2026, y tiene carácter informativo. Las herramientas ofrecen resultados orientativos y no sustituyen el estudio de cada contrato ni el asesoramiento jurídico individualizado. Profinca le acompaña en la parte inmobiliaria y, cuando hace falta, con los especialistas de su equipo.
