El Reial decret llei 29/2026 és en vigor des del 8 d'octubre. Limita les pujades de renda fins al 2027, crea una pròrroga extraordinària de fins a dos anys, converteix el lloguer de temporada en «arrendament d'habitatge temporal» amb causa obligatòria, prohibeix carregar a l'inquilí l'IBI, els honoraris de gestió i l'assegurança d'impagament, canvia l'IRPF de propietaris i inquilins i crea noves proteccions davant del desnonament. Aquesta guia ordena el que afecta qui lloga o viu de lloguer a Barcelona, juntament amb la normativa catalana que continua aplicant-se.
Tres regles se superposen fins al 31 de desembre de 2027: sense clàusula d'actualització no hi ha pujada (art. 18.1 LAU); l'IRAV, l'índex oficial de l'INE per actualitzar lloguers, és el sostre en tot cas; i, si l'anualitat es compleix entre el 8 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, la pujada no pot superar el 2 % sense un nou pacte, ni ser de res si la renda ja supera el límit màxim de l'índex de referència.
Resultat orientatiu per a contractes d'habitatge habitual l'anualitat dels quals es compleix entre el 8 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027.
Nova renda orientativa
—
Introdueixi la renda actual per veure el càlcul.
En zona tensionada, a més, la renda d'un contracte nou continua limitada per la del contracte anterior (més un 10 % només en els casos taxats) i, si el propietari és gran tenidor, per l'índex de referència. Aquesta calculadora és per a l'actualització anual d'un contracte en vigor.
La disposició final cinquena permet a l'inquilí demanar, per anualitats i fins a dos anys més, que el contracte continuï amb les mateixes condicions quan s'esgota la pròrroga obligatòria, la tàcita o la tàcita reconducció. Respongui aquestes preguntes per saber si s'aplica al seu cas.
Resultat
—
Respongui les set preguntes.
Des del 15 de novembre, si entra en vigor l'RDL 28/2026, aquesta pròrroga no s'aplica quan escaigui la nova pròrroga de cinc o set anys de l'article 10.1. Si s'aplica a un contracte en què el propietari ja havia avisat vàlidament que no renovava, el contracte s'extingeix en acabar els dos anys i, sense causa legal, neix la indemnització. La llei no fixa termini ni forma per a la sol·licitud: demani-la per escrit i amb constància.
El lloguer «de temporada» deixa de ser un contracte d'ús diferent del d'habitatge i passa a la LAU com a arrendament d'habitatge temporal: el que cobreix la necessitat d'habitatge de qui està desplaçat temporalment del seu domicili habitual per una causa justificada i acreditable. A Catalunya, això se suma al que la Llei 11/2025 ja exigia des de l'1 de gener.
El contracte ha d'expressar la causa del desplaçament (feina, estudis, tractament mèdic, obres a l'habitatge habitual…). La càrrega de la prova és del propietari. Sense causa, el contracte es regeix per les regles d'habitatge habitual des que es va signar.
Es pot prorrogar per acord exprés mentre persisteixi la causa. Per sota de 31 dies és allotjament turístic, amb la seva normativa.
Si se superen els 12 mesos sense justificació, o se succeeixen més de dos contractes temporals (o novacions) entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge, el primer es considera d'habitatge habitual.
En un mateix habitatge, la renda dels contractes temporals posteriors no pot pujar cada any més que l'IRAV. En zona tensionada i amb propietari persona jurídica, també s'aplica l'índex de referència.
Sense indemnització per al propietari.
A més de la fiança. El propietari assumeix també les petites reparacions per desgast i ha de respondre als avisos en cinc dies hàbils; si no, l'inquilí repara i ho descompta de la renda següent.
El lloguer d'habitacions entra expressament a la LAU, habitual o temporal segons la seva finalitat, i la suma de les rendes de les habitacions llogades alhora no pot superar la renda de l'habitatge complet.
Continuen amb el seu règim anterior fins al venciment pactat i llavors s'extingeixen sense possibilitat de pròrroga. Si es renoven o se'n signa un de nou, ja amb les regles noves.
A Catalunya. La Llei 11/2025 ja exigeix des del gener causa documentada, inscripció del contracte al registre de l'Incasòl i, en zona tensionada, renda continguda també en els contractes de temporada i d'habitacions. El decret estatal s'aplica «sense perjudici» del dret català (nova disposició addicional dotzena de la LAU): un contracte temporal a Barcelona ha de complir les dues normes.
Llevat que l'inquilí sigui l'obligat tributari. Tampoc despeses de comunitat en edificis que no siguin en propietat horitzontal. Les despeses generals es continuen podent pactar per escrit amb el seu import anual.
Ja anaven a càrrec del propietari des del 2023; ara la llei prohibeix repercutir-los «ni directament ni indirectament, sota cap concepte o denominació». Altres serveis no essencials només si l'inquilí els demana per escrit sabent que són opcionals i el que costen.
Ni cobertures anàlogues. El propietari la pot contractar ell, a càrrec seu.
A més de la fiança legal d'un mes, la garantia addicional no pot superar dues mensualitats (una en l'arrendament temporal).
Transcorreguts sis mesos i amb trenta dies de preavís, l'inquilí pot desistir sense indemnitzar el propietari. La clàusula d'una mensualitat per any que quedava per complir desapareix de la llei.
L'inquilí conserva el seu dret d'adquisició preferent encara que l'habitatge es vengui juntament amb altres immobles o l'edifici sencer: la notificació ha d'indicar el preu imputat al pis i els criteris per fixar-lo, i el Registre exigeix acreditar les notificacions.
Quan un dany afecta l'habitabilitat, la seguretat o la salubritat, l'inquilí pot requerir la reparació per escrit amb un pressupost raonable. El propietari té 15 dies naturals per acceptar-lo, proposar una alternativa o executar-la; si no, l'inquilí repara i descompta el cost acreditat de les rendes futures.
En acabar el contracte, les parts han de signar un document amb l'estat de l'habitatge. Si no se signa, o no recull desperfectes, es presumeix que es va lliurar en bon estat. Convé fer l'inventari fotogràfic a l'entrada i a la sortida.
Tot anunci ha d'incloure l'índex de referència i el límit de renda en zona tensionada, l'identificador de l'habitatge i, quan escaigui, la condició de gran tenidor del propietari. A Catalunya, la Llei 11/2026 ja exigia continguts mínims en els anuncis.
El que no canvia: fiança d'una mensualitat (a Catalunya, dipositada a l'Incasòl), durada mínima de cinc o set anys, actualització només si el contracte la preveu, i contracte per escrit obligatori si el demana l'inquilí. Per als contractes signats entre la Llei 12/2023 i el 8 d'octubre de 2026 el decret no aclareix si totes aquestes prohibicions els afecten: revisi cada clàusula abans d'aplicar-la o de donar-la per nul·la.
| Mesura | Què diu | Des de quan |
|---|---|---|
| Deducció de l'inquilí | 10 % del que s'ha pagat pel lloguer de l'habitatge habitual, per a bases imposables inferiors a 33.007,20 €. Base màxima d'11.630 € (decreixent a partir de 23.007,20 €). Sense cap altre habitatge a menys de 50 km durant almenys mig any. | 8 d'octubre de 2026 |
| Reducció del propietari (IRPF) | Nova escala sobre el rendiment net del lloguer d'habitatge habitual, del 15 % al 100 %: 100 a 70 % si la renda baixa més d'un 5 % respecte al contracte anterior; 50 % si és igual o inferior; 40 a 15 % si puja (40 % fins a un 5 %, 30 % fins al 10 %, 25 % fins al 15 %, 20 % fins al 20 %, 15 % per sobre); 100 % en el primer lloguer amb renda per sota de l'índex (95, 90 o 85 % segons zona tensionada o inquilí de 18 a 35 anys; 50 % si l'iguala o el supera); 70 % lloguer social o a una Administració; 60 % habitatge rehabilitat en els dos anys anteriors; 80 % per pròrroga tàcita amb renda dins de l'índex. En general, no per a grans tenidors, rendiments no declarats ni contractes que incompleixin els límits de renda. Si n'hi caben diverses, s'aplica la més alta. | Contractes posteriors a l'1 de desembre de 2026. Els anteriors conserven la seva reducció. La del 80 % per pròrroga s'aplica també a contractes anteriors si compleixen els cinc anys després d'aquesta data. |
| Imputació de rendes (pisos buits) | Escala per trams sobre la suma de valors cadastrals: 1,1 % fins a 100.000 €; 1,5 % fins a 500.000 €; 2 % fins a 1.000.000 €; 3 % per sobre. | 1 de gener de 2027 |
| IBI | Els ajuntaments poden aprovar recàrrecs als habitatges desocupats més de dos anys (fins al 50 %, el 100 % si supera els tres anys, i fins a 50 punts més segons el nombre d'immobles) i, en zona tensionada, als allotjaments d'ús turístic (50, 100 o 150 % segons el nombre d'immobles). | Períodes impositius que comencin després de l'entrada en vigor, si l'ajuntament ho aprova |
| IVA | Obres de renovació i reparació d'habitatges destinats a lloguer habitual al 10 % (pagades per transferència, targeta o xec). El lloguer moblat per fins a 30 nits a un mateix inquilí deixa d'estar exempt i tributa al 10 %, llevat que sigui l'habitatge habitual del propietari. | 1 de desembre de 2026 |
| Plusvàlua municipal | Nous coeficients màxims sobre el valor del terreny, de 0,11 a 0,30 segons els anys de tinença. | 1 de desembre de 2026 |
| Venda d'habitatge buit a una entitat pública | Exempció total del guany fins a 200.000 € de preu i parcial fins a 800.000 €, per a habitatges desocupats més de dos anys venuts a entitats públiques d'habitatge. | Vendes entre el 8 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027 |
| Majors de 65 i dependents | Per a l'exempció per venda de l'habitatge habitual, compta com a habitual l'habitatge que ho va ser fins que la persona es va traslladar a una residència o a casa d'un familiar per edat o dependència. | 8 d'octubre de 2026 |
Les reduccions del propietari i la deducció de l'inquilí tenen matisos (bases, límits, rendiments declarats) que convé concretar amb Secod, l'assessoria fiscal del nostre equip, abans de comptar-hi.
En un desnonament per impagament amb inquilí en situació de vulnerabilitat econòmica acreditada, l'Administració té dos mesos improrrogables per oferir una alternativa d'habitatge o pagar i consignar tot el que es reclama. Mentrestant, el procediment i el llançament queden suspesos. Si paga, el contracte continua. Si no fa res, queda subrogada com a deutora: no hi ha llançament i el propietari li reclama a ella.
Si qui demanda és un fons o entitat que compra immobles o carteres de deute a preu molt inferior al de taxació, el jutjat suspèn el procés. Amb qualsevol altre demandant, demana informe a l'Administració i, si no hi ha alternativa, suspèn fins a tres anys, amb revisió anual i compensació al propietari (renda deixada de percebre, subministraments i costes) si és persona física o entitat de lloguer assequible.
No hi ha suspensió quan el demandant és una persona física titular de dos habitatges o menys, ni quan el jutjat aprecia que ha de prevaler la vulnerabilitat del mateix demandant (llevat que sigui persona jurídica o gran tenidor).
Tots dos mecanismes arriben a les execucions en curs en què no s'hagi practicat el llançament. El demandat pot demanar la suspensió encara que hagués esgotat els terminis anteriors.
La via continua sent el judici verbal i l'enervació ordinària (pagar abans de la vista) es manté. El que canvia és que, amb vulnerabilitat acreditada, el cost de l'impagament es trasllada a l'Administració en lloc del propietari.
Només si el contracte preveu l'actualització. Si la renda ja supera el límit màxim de l'índex de referència, no. En els altres casos, fins al 31 de desembre de 2027 la pujada és la que pactin de nou les parts i, sense nou pacte, el 2 % com a màxim, sempre per sota de l'IRAV. Faci servir la calculadora de la secció 02.
Només si ja han pactat altres condicions o signat un contracte nou, si n'acorden un de nou amb la renda almenys un 5 % més baixa, o si vostè ha comunicat dins de termini i per escrit que necessita l'habitatge per a vostè o els seus familiars amb una causa real i acreditada. Fora d'aquests casos, i si l'inquilí està al corrent i ho ha estat els vuit mesos anteriors, la pròrroga és obligatòria.
Sí, amb causa real i acreditable per escrit en el contracte, més de 31 dies, no més de 12 mesos com a regla i sense encadenar més de dos contractes amb el mateix inquilí. A Catalunya, a més, amb el contracte registrat a l'Incasòl i, en zona tensionada, amb renda continguda.
Continua amb el seu règim anterior fins a la data de venciment pactada i llavors s'extingeix, sense possibilitat de pròrroga. Si el renova o en signa un de nou, s'apliquen les regles noves.
No. L'assegurança d'impagament no es pot exigir a l'inquilí (la pot contractar vostè) i l'IBI no es pot repercutir, llevat que l'inquilí sigui l'obligat tributari. Les despeses generals de l'immoble sí, per pacte escrit amb l'import anual.
El decret no inclou una regla transitòria expressa per als contractes signats entre la Llei 12/2023 i el 8 d'octubre de 2026 en matèria de despeses, garanties, desistiment o tanteig. És un dubte obert que convé resoldre cas per cas abans d'aplicar una clàusula dubtosa o donar-la per nul·la.
Deixa d'estar en vigor i les mesures d'aquesta guia deixen d'aplicar-se als contractes nous. Les pròrrogues demanades, els retractes exercits o els procediments suspesos entre el 8 d'octubre i la derogació caldrà analitzar-los un per un; l'opinió majoritària és que no queden anul·lats automàticament. Actualitzarem la guia el mateix dia.
Revisem el seu contracte amb la normativa estatal i la catalana, li diem quines clàusules cal canviar i què pot i què no pot fer, i si administra els seus lloguers amb nosaltres, ho apliquem per vostè en cada venciment i cada actualització.
Avís · Aquesta guia recull el Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre (BOE de 7 d'octubre de 2026), la Llei d'arrendaments urbans en la seva redacció vigent i la normativa catalana (Llei 11/2025 i Llei 11/2026) a l'octubre de 2026, i té caràcter informatiu. Les eines ofereixen resultats orientatius i no substitueixen l'estudi de cada contracte ni l'assessorament jurídic o fiscal individualitzat. Profinca l'acompanya en la part immobiliària i, quan cal, amb els especialistes del seu equip.