← Totes les guies
Guia interactiva · Lloguer · Reial decret llei 28/2026
El lloguer que es renova sol: què canvia el 15 de novembre
El Reial decret llei 28/2026 reescriu l'article 10 de la Llei d'arrendaments urbans. Quan un contracte d'habitatge habitual compleix els cinc anys (set si el propietari és una societat), ja no es prorroga any rere any fins a un màxim de tres, sinó per blocs de cinc o set anys, sense límit. Si el propietari no vol continuar, ha d'avisar amb sis mesos i, en la majoria dels casos, indemnitzar l'inquilí. Aquesta guia explica què canvia, a qui afecta i què convé fer ara, tant si té pisos llogats com si viu de lloguer.
Pendent de convalidacióEl decret es va publicar el 7 d'octubre i entra en vigor el 15 de novembre de 2026. La Diputació Permanent del Congrés té previst votar-lo el 12 de novembre: si el deroga, no s'arribarà a aplicar ni un dia i continuarà vigent l'article 10 anterior. Actualitzarem aquesta guia amb el resultat.
ConvalidatLa Diputació Permanent del Congrés va convalidar el decret. És en vigor des del 15 de novembre de 2026 i s'aplica als contractes d'habitatge habitual vigents, per als venciments posteriors a aquesta data.
DerogatLa Diputació Permanent del Congrés no va convalidar el decret, per la qual cosa no va arribar a entrar en vigor. Continua aplicant-se l'article 10 de la LAU anterior: pròrroga tàcita per anualitats fins a tres anys i preavís del propietari de quatre mesos. Mantenim la guia com a referència del que proposava.
L'essencial en quatre idees
- La continuïtat passa a ser la regla. En complir cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica), el contracte es prorroga per blocs de cinc o set anys, l'un rere l'altre, mentre cap de les parts no avisi.
- El preavís del propietari puja de quatre a sis mesos. El de l'inquilí continua sent de dos. Si ningú no avisa a temps, comença un bloc nou.
- No renovar costa diners. El propietari que avisa que no prorroga indemnitza l'inquilí amb el més alt de dos imports: dotze mensualitats o una per cada any que ha viscut al pis, calculades amb el valor superior de l'índex de referència (o amb la renda actual, si no hi ha índex per a aquell habitatge).
- Hi ha sis causes sense indemnització (necessitat pròpia o de familiars, pis no habitat, un altre habitatge al municipi, contracte nou, oferta rebutjada…). Han de constar de manera expressa, detallada i per escrit en el preavís.
01
On som
Les dates que importen
- 2 d'octubre de 2026El Congrés deroga els decrets anteriors (RDL 26/2026 i 27/2026). Es convoquen eleccions per al 29 de novembre.
- 7 d'octubre de 2026El BOE publica l'RDL 28/2026 (renovació automàtica) i l'RDL 29/2026 (la resta de mesures de lloguer, en vigor des del dia 8). Les comunicacions de no renovació enviades abans d'aquesta data conserven la seva eficàcia i no generen indemnització; les posteriors queden ja, segons l'exposició de motius, sota el nou règim.
- 12 de novembre de 2026Votació prevista a la Diputació Permanent del Congrés. Amb la composició actual, el resultat és incert.La Diputació Permanent va convalidar el decret.La Diputació Permanent va derogar el decret.
- 15 de novembre de 2026Entrada en vigor. S'aplica als contractes d'habitatge habitual vigents, per als venciments que arribin a partir d'aquell dia.Era la data prevista d'entrada en vigor. En derogar-se abans, el nou article 10 no es va aplicar mai.
- 2027 a 2030Els contractes signats entre el 2019 i el 2022 van esgotant les seves pròrrogues. És el gruix dels contractes als quals el nou règim afectarà en el venciment següent.
02
Abans i després
Què canvia en l'article 10
El decret no toca la durada mínima del contracte (cinc anys, o set si l'arrendador és persona jurídica, art. 9.1 LAU) ni la possibilitat de recuperar el pis per necessitat durant aquesta durada mínima (art. 9.3). El que canvia és el que passa després d'aquests cinc o set anys.
| En complir els 5 o 7 anys | Fins ara | Amb l'RDL 28/2026 |
|---|
| Pròrroga si ningú no avisa | Per anualitats, fins a un màxim de tres anys més (8 o 10 anys en total). Després, fi de contracte o tàcita reconducció del Codi civil. | Blocs de cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica), successius i sense límit, mentre cap part no avisi. |
| Preavís del propietari | Quatre mesos abans del venciment. | Sis mesos abans del venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues. |
| Preavís de l'inquilí | Dos mesos. | Dos mesos. No canvia. |
| Indemnització per no renovar | No existia. | Sí, llevat de causa legal: el més alt de dotze mensualitats o una per cada any de residència, amb el valor superior de l'índex de referència. Es paga en lliurar l'habitatge. |
| Pròrroga pactada després d'un preavís | Lliure. | No pot ser inferior a cinc o set anys. |
| Canviar condicions en prorrogar | Possible, dins dels límits legals. | Nul·les les clàusules de la pròrroga que empitjorin les condicions del contracte original per a l'inquilí. |
| Pròrrogues extraordinàries | Un any per vulnerabilitat davant de gran tenidor; fins a tres anys en zona tensionada. | Es mantenen (passen als apartats 5 i 6). No són acumulables entre si; la de zona tensionada s'aplica amb preferència. En acabar, el contracte s'extingeix pel preavís que les va originar i llavors es paga, si escau, la indemnització. |
| Venda del pis llogat | El comprador se subroga en el contracte. | El comprador se subroga també en l'obligació d'indemnitzar si no renova. |
Font: article únic de l'RDL 28/2026 (nova redacció de l'art. 10 LAU) i disposició transitòria única.
03
Eina
Calculi la indemnització
La llei fixa la indemnització com el més alt de dos imports, calculats amb el valor superior del rang que correspon a l'habitatge en el sistema estatal de referència de preus de lloguer. Si no hi ha un valor individualitzat per a l'habitatge, s'utilitza la renda mensual vigent en la data del preavís. Els períodes inferiors a l'any es prorrategen per mesos, i els inferiors al mes, per dies.
Recordi: no hi ha indemnització si concorre una de les causes de l'apartat 2 (secció 05), ni quan l'inquilí podia demanar una pròrroga legal obligatòria per al propietari i no ho va fer. Si la demana i s'aplica, la indemnització es cobra en acabar aquesta pròrroga.
04
Eina
El seu calendari de preavís
Indiqui quan venç el contracte o la pròrroga en curs i li direm fins a quina data pot avisar cada part, quin règim s'aplica a aquest venciment i fins quan es prorrogaria el contracte si ningú no diu res.
05
Les excepcions
Quan no cal indemnitzar
L'apartat 2 del nou article 10 recull sis causes. Totes s'han de fer constar de manera expressa, detallada i per escrit en el preavís: un burofax que només digui «no renovaré» no serveix per evitar la indemnització.
a · Necessitat pròpiaEl propietari (persona física) necessita el pis
Per a habitatge permanent propi o de familiars fins al segon grau (fills, pares, germans, néts, avis), o del cònjuge després de sentència de separació, divorci o nul·litat. Si en tres mesos des del lliurament ningú no l'ocupa, llevat de força major, l'inquilí cobra la indemnització.
b · Pis no habitatL'inquilí no hi viu
Si no ha habitat l'habitatge més de sis dels últims dotze mesos, llevat de causa justificada (salut, feina, estudis, cura de familiars) o que hi hagin continuat vivint les persones de l'article 7.1 (cònjuge, fills).
c · Un altre habitatgeL'inquilí té un altre habitatge apte al municipi
En ple domini o amb un dret real d'ús o gaudi, i el pot ocupar.
d · Contracte nouLes parts signen un contracte nou
D'habitatge habitual, sobre el mateix habitatge.
e · Oferta rebutjadaL'inquilí rebutja una oferta fefaent
Feta dins del termini de preavís, amb permanència mínima de cinc o set anys i una renda ajustada a les regles de l'article 17.6 (la del contracte anterior, amb el 10 % extra només en els casos taxats), encara que el pis no sigui en zona tensionada.
A mésPròrroga legal no sol·licitada
Tampoc no hi ha indemnització quan l'inquilí complia els requisits per demanar una pròrroga legal obligatòria per al propietari (vulnerabilitat, zona tensionada, l'extraordinària de l'RDL 29/2026) i no la va demanar. Si la demana, cobra en acabar aquesta pròrroga.
06
Contractes ja signats
Com afecta el que ja està en marxa
- S'aplica a tots els contractes d'habitatge habitual vigents el 15 de novembre, per als venciments del contracte o de les seves pròrrogues posteriors a aquesta data.
- Avisos anteriors al 7 d'octubre. Les comunicacions de no renovació enviades vàlidament abans de la publicació conserven la seva eficàcia i no generen indemnització, encara que després l'inquilí obtingui una pròrroga extraordinària.
- Avisos entre el 7 d'octubre i el 14 de novembre. L'exposició de motius diu que les decisions de no prorrogar preses des de la publicació queden ja subjectes al nou règim. Un burofax enviat aquestes setmanes per a un venciment posterior al 15 de novembre pot generar indemnització: convé revisar-lo abans d'enviar-lo.
- Venciments abans del 15 de maig de 2027. Si en entrar en vigor falten menys de sis mesos per al venciment, el propietari pot continuar avisant amb quatre mesos.
- Contractes ja en pròrroga tàcita anual. Hi continuen, amb el règim anterior, fins que acabin els tres anys. En acabar se'ls aplica el nou article 10.
- Contractes en tàcita reconducció (els que van continuar sense contracte nou després d'esgotar les pròrrogues). Entren en el nou règim en el primer venciment de la reconducció posterior al 15 de novembre. Per als cinc o set anys se suma el temps del contracte original i el de la reconducció. Els requeriments per posar-hi fi enviats abans del 7 d'octubre valen i no generen indemnització.
- Encaix amb la pròrroga extraordinària de dos anys de l'RDL 29/2026. No s'aplica quan escau la nova pròrroga de cinc o set anys. Si s'aplica a un contracte amb preavís vàlid, el contracte s'extingeix en acabar els dos anys i, si no concorre cap causa de l'apartat 2, neix llavors la indemnització.
07
A la pràctica
Què convé fer ara
Si té pisos llogats
- Faci la llista dels contractes que compleixen cinc o set anys entre el 2027 i el 2030, amb la data de venciment i l'estat en què són (termini inicial, pròrroga tàcita, reconducció).
- Decideixi amb temps per a cadascun: continuar (no cal fer res), proposar un contracte nou (oferta fefaent dins del termini de preavís, cinc o set anys i renda ajustada a l'article 17.6) o recuperar el pis (causa de necessitat documentada en el preavís i ocupació en tres mesos).
- Prepari el preavís per conducte fefaent (burofax), amb sis mesos d'antelació i la causa expressa i detallada si n'hi ha.
- Si vendrà un pis llogat, compti que el comprador hereta el contracte i, si no renova, la indemnització. Digui-ho a la negociació.
- Si la sortida de l'inquilí ja està decidida, posi la indemnització en els seus números amb la calculadora de dalt.
Si viu de lloguer
- Comprovi quan compleix el seu contracte cinc o set anys i si és en pròrroga tàcita o en reconducció. El calendari de dalt li ho diu.
- Guardi els burofaxos i les seves dates: la data de l'avís decideix si hi ha indemnització.
- Si el propietari no renova, exigeixi el preavís per escrit amb la causa. Si al·lega necessitat pròpia, el pis s'ha d'ocupar en tres mesos; si no, pot reclamar la indemnització.
- Si el pis és en zona tensionada (Barcelona ho és), pot demanar la pròrroga extraordinària de fins a tres anys. La indemnització, si escau, es cobra en acabar.
- Compari sempre una oferta de contracte nou amb el que cobraria: rebutjar una oferta vàlida deixa sense indemnització.
08
Catalunya
El que s'hi suma a Barcelona
- Zona tensionada. Barcelona i més de 300 municipis catalans estan declarats zona de mercat residencial tensionat. En aquests, la pròrroga extraordinària de fins a tres anys s'aplica amb preferència sobre les altres, i la renda de qualsevol contracte nou està limitada pel contracte anterior i, si el propietari és gran tenidor, per l'índex de referència.
- Llei catalana 11/2026. Des del juliol, a Catalunya es considera renda qualsevol import directe o indirecte que pagui l'inquilí i es prohibeixen les fórmules per esquivar la contenció de preus. Una oferta de contracte nou que pugi la renda per la via de quotes o serveis no és una oferta vàlida a efectes del decret.
- Repartiment de competències. El decret estatal regula la part civil del contracte (durada, preavís, indemnització). La renda, el concepte de gran tenidor, la publicitat i les sancions a Catalunya continuen regulats per la normativa catalana. Un contracte a Barcelona ha de complir totes dues.
Preguntes freqüents
Abans de consultar-nos
Afecta un contracte signat el 2021?
Sí, si és vigent el 15 de novembre de 2026. El nou règim s'aplica als venciments posteriors a aquesta data. Un contracte del 2021 amb arrendador persona física compleix els cinc anys el 2026: si ja ha entrat en pròrroga tàcita anual, hi continua fins a esgotar els tres anys i, en acabar, passa al nou règim.
Ja vaig enviar el burofax de no renovació. He d'indemnitzar?
Si el va enviar vàlidament abans del 7 d'octubre de 2026, no: la comunicació conserva la seva eficàcia i no genera indemnització, encara que després l'inquilí obtingui una pròrroga extraordinària. Si l'ha enviat després, l'exposició de motius considera que ja és sota el nou règim. Revisi-ho amb nosaltres abans de donar res per fet.
Puc apujar la renda en prorrogar?
En prorrogar es mantenen les condicions del contracte, i són nul·les les clàusules de la pròrroga que les empitjorin per a l'inquilí. La renda només canvia per l'actualització anual pactada, amb l'IRAV com a sostre i, fins al 31 de desembre de 2027, amb el límit del 2 % de l'RDL 29/2026 (0 % si la renda ja supera l'índex de referència).
Com sé el valor superior de l'índex del meu habitatge?
Al sistema estatal de referència de preus de lloguer (SERPAVI), introduint l'adreça i les característiques del pis. Si el sistema no retorna un valor individualitzat, la indemnització es calcula amb la renda vigent en la data del preavís.
I els contractes de temporada, d'habitacions o de locals?
El decret només afecta els contractes d'habitatge habitual. Els de temporada i d'habitacions tenen el seu propi règim, que va canviar el 8 d'octubre amb l'RDL 29/2026 (vegi la guia). Els locals i oficines continuen igual.
Què passa si es deroga el 12 de novembre?
No arriba a entrar en vigor i continua aplicant-se l'article 10 anterior: pròrroga tàcita anual fins a tres anys i preavís de quatre mesos. Actualitzarem aquesta guia el mateix dia.
Profinca · Des de 1982
Contractes que vencen entre el 2027 i el 2030?
Revisem cada contracte amb la normativa estatal i la catalana, calculem la indemnització i preparem el preavís o l'oferta de contracte nou. I si administra els seus lloguers amb nosaltres, ho fem per vostè i l'avisem de cada venciment.
Avís · Aquesta guia recull el Reial decret llei 28/2026, de 6 d'octubre (BOE de 7 d'octubre de 2026), amb la normativa catalana vigent a l'octubre de 2026, i té caràcter informatiu. Les eines ofereixen resultats orientatius i no substitueixen l'estudi de cada contracte ni l'assessorament jurídic individualitzat. Profinca l'acompanya en la part immobiliària i, quan cal, amb els especialistes del seu equip.
