En vendre un habitatge a Espanya, el propietari afronta dos tributs diferents que es calculen, es gestionen i es paguen per separat:

• Plusvàlua municipal (IIVTNU): la cobra l'Ajuntament. Grava l'increment del valor del sòl urbà entre la compra i la venda. Es liquida en 30 dies des de la signatura.
• IRPF (guany patrimonial): la cobra Hisenda. Grava la diferència entre el preu de venda i el preu de compra actualitzat. Es declara a la renda de l'any següent.

Són acumulables: pagues tots dos. La bona notícia és que tots dos admeten matisos, deduccions i, en alguns casos, exempcions totals. La mala noticia es que esos matices solo sirven si los conoces a tiempo.

La plusvàlua municipal grava l'augment del valor del terreny entre el moment en què vas comprar i el moment en què vens. És un impost municipal: cada Ajuntament fixa els seus tipus i coeficients dins dels límits estatals.

Només grava el sòl urbà, no la construcció. Per això, per a un mateix preu de venda, un habitatge en una zona cèntrica amb valor cadastral del sòl alt pagarà més que un habitatge en una zona perifèrica. El venedor és qui la paga (llevat de donacions i herències).

• Subjecte passiu: el venedor
• Termini de liquidació: 30 dies hàbils des de la signatura
• Recaptador: l'Ajuntament on és l'immoble
• A Barcelona: gestió a través de l'Institut Municipal d'Hisenda

Des de la sentència del Tribunal Constitucional d'octubre de 2021, la plusvàlua admet dos mètodes. El contribuent pot triar el que li resulti més beneficiós:

Mètode objectiu. Multiplica el valor cadastral del sòl per un coeficient determinat pels anys de tinença. El resultat és la base imposable, sobre la qual l'Ajuntament aplica el seu tipus (a Barcelona, fins al 30 %).

Mètode real. Calcula la diferència entre el valor de transmissió i el valor d'adquisició, aplicant a aquesta diferència la proporció que el sòl representa sobre el total cadastral. Sobre aquesta base s'aplica el mateix tipus municipal.

L'Ajuntament aplica per defecte el mètode objectiu. Si el mètode real és més favorable, el venedor l'ha de sol·licitar aportant les escriptures de compra i de venda.

Hi ha tres supòsits en què el venedor no paga plusvàlua municipal:

• No hi ha hagut increment de valor. Si vens per un preu igual o inferior al de compra, l'operació està exempta. Cal sol·licitar-ho formalment a l'Ajuntament aportant totes dues escriptures.
• Període de tinença inferior a un any.
• Transmissió entre cònjuges en separació, divorci o nul·litat per mandat judicial, i dació en pagament de l'habitatge habitual al banc.

La venda d'un habitatge genera, a l'IRPF, un guany o pèrdua patrimonial. Si hay ganancia, Hacienda grava esa diferencia dentro de la base de l'estalvi, amb tipus que el 2026 van del 19 % al 30 %.

Es declara a la declaració de la renda de l'exercici següent a la venda. Si vens el 2026, ho declares a la renda del 2026 (presentada l'abril-juny del 2027).

A diferència de la plusvàlua municipal, l'IRPF no admet l'argument «vaig vendre més barat» com a exempció. Si hi ha guany (calculat segons la fórmula fiscal), es tributa.

La fórmula que Hisenda utilitza per calcular el guany patrimonial és:

Guany = (Preu de venda − Despeses de venda) − (Preu de compra + Despeses de compra + Millores)

Despeses de venda deduïbles: comissió immobiliària, plusvàlua municipal, certificats, cancel·lació d'hipoteca. Despeses de compra: ITP o IVA, notaria, registre, gestoria. Millores: ampliacions o instal·lacions noves (no reparacions).

El guany patrimonial tributa a la base de l'estalvi, amb trams progressius:

Sobre el guany de l'exemple (106.300 €), Hisenda s'enduria aproximadament 22.300 €. Para una venta de 450.000 €, el coste fiscal total —plusvalía + IRPF + comisiones— ronda los 40.000 €, un 8,8 % del precio de venta.

Reinversió en habitatge habitual. Si vens el teu habitatge habitual i reinverteixes tot l'import obtingut en un altre habitatge habitual en un termini màxim de dos anys, el guany queda totalment exempt. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.

Majors de 65 anys. Si el venedor té 65 anys o més i ven el seu habitatge habitual, el guany queda totalment exempt d'IRPF, sense necessitat de reinvertir.

• Reinversió en habitatge habitual: exempció total o proporcional
• Majors de 65: exempció total en habitatge habitual
• Majors de 65 (un altre habitatge): exempció via renda vitalícia fins a 240.000 €
• Dació en pagament de l'habitatge habitual al banc: exempta
• Compensació amb pèrdues patrimonials

La diferència entre una venda fiscalment ben plantejada i una venda improvisada pot ser de diversos milers d'euros. Passos a fer abans de la signatura de les arres:

• Localitzar l'escriptura de compra i totes les despeses associades (ITP, notaria, registre)
• Recopilar les factures de millores fetes
• Demanar a l'Ajuntament una simulació de la plusvàlua pels dos mètodes
• Calcular el guany patrimonial estimat i l'IRPF
• Planificar la reinversió en habitatge habitual dins del termini de dos anys
• Si el venedor té 65+, revisar si l'habitatge es qualifica com a habitual
• Conservar totes les factures de despeses de venda