Plusvalía e IRPF al vender tu vivienda
El coste fiscal que casi nadie calcula a tiempo. Entre el 5 % y el 25 % de lo que recibes por la venta puede acabar en Hacienda o en el Ayuntamiento. Conocerlo antes de firmar es la diferencia entre planificar y reaccionar.
La mayoría de los propietarios descubre cuánto debe pagar a Hacienda después de firmar la venta. Para entonces, ya no hay espacio para decisiones: solo para liquidaciones.
Esta guía explica los dos impuestos que gravan la venta de una vivienda en España, cómo se calculan en 2026, qué exenciones existen y qué decisiones tomadas a tiempo pueden ahorrarte miles de euros.
Los dos impuestos de la venta
Al vender una vivienda en España, el propietario afronta dos tributos distintos que se calculan, se gestionan y se pagan por separado:
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): la cobra el Ayuntamiento. Grava el incremento del valor del suelo urbano entre la compra y la venta. Se liquida en 30 días desde la firma.
- IRPF (ganancia patrimonial): la cobra Hacienda. Grava la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado. Se declara en la renta del año siguiente.
Son acumulables: pagas los dos. La buena noticia es que ambos admiten matices, deducciones y, en algunos casos, exenciones totales. La mala noticia es que esos matices solo sirven si los conoces a tiempo.
Plusvalía municipal: qué es exactamente
La plusvalía municipal grava el aumento del valor del terreno entre el momento en que compraste y el momento en que vendes. Es un impuesto municipal: cada Ayuntamiento fija sus tipos y coeficientes dentro de los límites estatales.
Solo grava el suelo urbano, no la construcción. Por eso, para un mismo precio de venta, una vivienda en una zona céntrica con valor catastral de suelo alto pagará más que una vivienda en zona periférica. El vendedor es quien lo paga (salvo en donaciones y herencias).
- Sujeto pasivo: el vendedor
- Plazo de liquidación: 30 días hábiles desde la firma
- Recaudador: el Ayuntamiento donde está el inmueble
- En Barcelona: gestión a través del Institut Municipal d'Hisenda
Los dos métodos de cálculo
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, la plusvalía admite dos métodos. El contribuyente puede elegir el que le resulte más beneficioso:
Método objetivo. Multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente determinado por los años de tenencia. El resultado es la base imponible, sobre la que el Ayuntamiento aplica su tipo (en Barcelona, hasta el 30 %).
Método real. Calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aplicando a esa diferencia la proporción que el suelo representa sobre el total catastral. Sobre esa base se aplica el mismo tipo municipal.
El Ayuntamiento aplica por defecto el método objetivo. Si el método real es más favorable, el vendedor debe solicitarlo aportando las escrituras de compra y venta.
Cuándo no se paga plusvalía
Existen tres supuestos en los que el vendedor no paga plusvalía municipal:
- No ha habido incremento de valor. Si vendes por un precio igual o inferior al de compra, la operación está exenta. Hay que solicitarlo formalmente al Ayuntamiento aportando ambas escrituras.
- Período de tenencia inferior a un año.
- Transmisión entre cónyuges en separación, divorcio o nulidad por mandato judicial, y dación en pago de la vivienda habitual al banco.
IRPF: la ganancia patrimonial
La venta de una vivienda genera, en el IRPF, una ganancia o pérdida patrimonial. Si hay ganancia, Hacienda grava esa diferencia dentro de la base del ahorro, con tipos que en 2026 van del 19 % al 30 %.
Se declara en la declaración de la renta del ejercicio siguiente a la venta. Si vendes en 2026, lo declaras en la renta de 2026 (presentada en abril-junio 2027).
A diferencia de la plusvalía municipal, el IRPF no admite el argumento de «vendí más barato» como exención. Si hay ganancia (calculada según la fórmula fiscal), se tributa.
Cálculo real, con ejemplo
La fórmula que Hacienda utiliza para calcular la ganancia patrimonial es:
Ganancia = (Precio de venta − Gastos de venta) − (Precio de compra + Gastos de compra + Mejoras)
Gastos de venta deducibles: comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, certificados, cancelación de hipoteca. Gastos de compra: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría. Mejoras: ampliaciones o instalaciones nuevas (no reparaciones).
Tramos de tributación 2026
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro, con tramos progresivos:
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Sobre la ganancia del ejemplo (106.300 €), Hacienda se llevaría aproximadamente 22.300 €. Para una venta de 450.000 €, el coste fiscal total —plusvalía + IRPF + comisiones— ronda los 40.000 €, un 8,8 % del precio de venta.
Exenciones: reinversión y +65
Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, la ganancia queda totalmente exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
Mayores de 65 años. Si el vendedor tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual, la ganancia queda totalmente exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir.
- Reinversión en vivienda habitual: exención total o proporcional
- Mayores de 65: exención total en vivienda habitual
- Mayores de 65 (otra vivienda): exención vía renta vitalicia hasta 240.000 €
- Dación en pago de la vivienda habitual al banco: exenta
- Compensación con pérdidas patrimoniales
Cómo organizarlo antes de firmar
La diferencia entre una venta fiscalmente bien planteada y una venta improvisada puede ser de varios miles de euros. Pasos a dar antes de la firma de arras:
- Localizar la escritura de compra y todos los gastos asociados (ITP, notaría, registro)
- Recopilar las facturas de mejoras realizadas
- Pedir al Ayuntamiento una simulación de la plusvalía por los dos métodos
- Calcular la ganancia patrimonial estimada y el IRPF
- Planificar la reinversión en vivienda habitual dentro del plazo de dos años
- Si vendedor tiene 65+, revisar si la vivienda califica como habitual
- Conservar todas las facturas de gastos de venta
La fiscalidad se planifica.
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