Abans de qualsevol altra cosa, l'hereu ha de decidir si accepta l'herència o si hi renuncia. La aceptación puede hacerse de forma pura y simple o a benefici d'inventari, cosa que limita la responsabilitat de l'hereu al valor dels béns rebuts.

La renúncia s'ha de formalitzar davant notari. No s'hi pot renunciar parcialment: o s'accepta tota l'herència o s'hi renuncia del tot.

• Acceptació pura: respon amb els seus béns presents i futurs
• Acceptació a benefici d'inventari: limita la responsabilitat al patrimoni heretat
• Renúncia: passa al següent hereu segons l'ordre successori
• Si hi ha deutes elevats, convé revisar-ho amb un especialista abans d'acceptar

El primer tràmit documental és determinar qui són els hereus. Documents bàsics:

• Certificat de defunció (Registre Civil)
• Certificat d'últimes voluntats (Ministeri de Justícia, 15 dies hàbils després de la defunció)
• Certificat de contractes d'assegurances amb cobertura de defunció

Si hi ha testament, n'hi ha prou de demanar còpia autoritzada al notari. Si no hi ha testament, cal obrir una declaració d'hereus ab intestato davant notari, que determina els hereus segons l'ordre civil català.

Identificats els hereus, arriba l'inventari: la relació detallada i valorada de tots els béns i deutes del causant. Per als immobles, el valor es determina pel valor de referència cadastral, llevat que el valor declarat sigui superior.

Després de l'inventari es fa la partició: l'assignació concreta de béns a cada hereu. Si tots hi estan d'acord, es formalitza una escriptura d'acceptació i partició d'herència davant notari.

L'Impost sobre Successions i Donacions (ISD) es liquida davant l' Agència Tributària de Catalunya (ATC) en un termini de sis mesos des de la defunció. Es presenta el model 660 (declaració de béns) i un model 650 per cada hereu (autoliquidació).

Catalunya ofereix beneficis fiscals per als hereus directes:

• Reducció personal Grup II (fills +21, cònjuge, ascendents): 100.000 € per hereu.
• Reducció per habitatge habitual del causant: 95 % del valor, límit conjunt de 500.000 €. Condició: mantenir-lo almenys cinc anys.
• Bonificació de quota Grup II: progressiva, fins al 99 % en els primers 100.000 €.
• Cònjuge o parella estable: bonificació del 99 % de la quota, sense límit.

A la pràctica, una herència d'habitatge habitual entre pares i fills a Catalunya amb valor de fins a 500.000 € paga una quantitat molt modesta d'ISD (en molts casos, menys de l'1 % del valor).

Al costat de l'ISD, l'hereu ha de liquidar la plusvàlua municipal per adquisició mortis causa. Plazo: sis mesos des de la defunció.

A Barcelona, els hereus que reben l'habitatge habitual del causant i el mantenen durant un termini determinat es poden beneficiar d'una bonificació de fins al 95 % de la quota, segons el grau de parentiu.

Pagats l'ISD i la plusvàlua, el següent pas és inscriure l'habitatge a nom del nou titular al Registre de la Propietat. Sense aquesta inscripció, cap venda es pot formalitzar.

El registrador exigeix l'escriptura d'acceptació i partició, els justificants de pagament de l'ISD i la plusvàlua, i els certificats de defunció. El tràmit se sol resoldre en 15-30 dies.

Si l'habitatge queda en proindivís —en copropietat de diversos hereus— qualsevol acte important exigeix unanimitat: llogar, reformar, vendre.

• Extinció de condomini: un cohereu compra la part dels altres. Tributa a l'1,5 % a Catalunya (AJD), molt menys que una compravenda al 10 % (ITP).
• Venda conjunta a un tercer: tots venen alhora. L'opció més neta quan cap hereu se'l vol quedar.
• Divisió judicial: si no hi ha acord, qualsevol comuner pot demanar la divisió al jutge, que normalment acaba ordenant la subhasta. La pitjor opció.

El paper de l'agent immobiliari en aquests casos no és només vendre: és mediar i ordenar la conversa entre hereus.

Un cop inscrit l'habitatge, els hereus el poden vendre com qualsevol altre propietari. Però hi ha un matís fiscal crucial: per al càlcul de l'IRPF d'aquesta venda, el valor d'adquisició que compta és el declarat a l'ISD, no el que en el seu dia va pagar el causant.

Declarar un valor baix en successions redueix l'ISD a pagar avui, però augmenta el guany patrimonial futur. A Barcelona, gairebé sempre convé declarar el valor real en successions.

L'IRPF tributa a la base de l'estalvi a tipus del 19 % al 30 %.

Vendre no sempre és la millor decisió. Els tres escenaris típics:

• Vendre és el més assenyat quan els hereus viuen lluny, l'habitatge necessita reformes costoses, o hi ha diversos cohereus amb criteris diferents.
• Llogar té sentit si l'habitatge està en bon estat, en zona d'alta demanda i els hereus poden esperar. Però requereix acord de gestió entre cohereus.
• Conservar-lo com a segona residència només si els hereus tenen capacitat econòmica per assumir els costos i un ús real previst.

La regla pràctica: si en sis mesos els hereus no es posen d'acord, gairebé sempre la millor decisió és vendre. El proindivís perllongat erosiona patrimoni i relacions familiars.