Antes de cualquier otra cosa, el heredero debe decidir si acepta la herencia o si la renuncia. La aceptación puede hacerse de forma pura y simple o a beneficio de inventario, lo que limita la responsabilidad del heredero al valor de los bienes recibidos.

La renuncia debe formalizarse ante notario. No se puede renunciar parcialmente: o se acepta toda la herencia o se renuncia a toda.

• Aceptación pura: responde con sus bienes presentes y futuros
• Aceptación a beneficio de inventario: limita responsabilidad al patrimonio heredado
• Renuncia: pasa al siguiente heredero según el orden sucesorio
• Si hay deudas elevadas, conviene revisar con un especialista antes de aceptar

El primer trámite documental es determinar quiénes son los herederos. Documentos básicos:

• Certificado de defunción (Registro Civil)
• Certificado de últimas voluntades (Ministerio de Justicia, 15 días hábiles tras el fallecimiento)
• Certificado de contratos de seguros con cobertura de fallecimiento

Si hay testamento, basta con pedir copia autorizada al notario. Si no hay testamento, hay que abrir una declaración de herederos ab intestato ante notario, que determina los herederos según el orden civil catalán.

Identificados los herederos, llega el inventario: la relación detallada y valorada de todos los bienes y deudas del causante. Para inmuebles, el valor se determina por el valor de referencia catastral, salvo que el valor declarado sea superior.

Tras el inventario se hace la partición: la asignación concreta de bienes a cada heredero. Si todos están de acuerdo, se formaliza una escritura de aceptación y partición de herencia ante notario.

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) se liquida ante la Agència Tributària de Catalunya (ATC) en un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Se presenta el modelo 660 (declaración de bienes) y un modelo 650 por cada heredero (autoliquidación).

Cataluña ofrece beneficios fiscales para herederos directos:

• Reducción personal Grupo II (hijos +21, cónyuge, ascendientes): 100.000 € por heredero.
• Reducción por vivienda habitual del causante: 95 % del valor, límite conjunto de 500.000 €. Condición: mantener al menos cinco años.
• Bonificación de cuota Grupo II: progresiva, hasta el 99 % en los primeros 100.000 €.
• Cónyuge o pareja estable: bonificación del 99 % de la cuota, sin límite.

En la práctica, una herencia de vivienda habitual entre padres e hijos en Cataluña con valor hasta 500.000 € paga una cantidad muy modesta de ISD (en muchos casos, menos del 1 % del valor).

Junto al ISD, el heredero debe liquidar la plusvalía municipal por adquisición mortis causa. Plazo: seis meses desde el fallecimiento.

En Barcelona, los herederos que reciben la vivienda habitual del causante y la mantienen durante un plazo determinado pueden beneficiarse de una bonificación de hasta el 95 % de la cuota, dependiendo del grado de parentesco.

Pagados ISD y plusvalía, el siguiente paso es inscribir la vivienda a nombre del nuevo titular en el Registro de la Propiedad. Sin esa inscripción, ninguna venta se puede formalizar.

El registrador exige la escritura de aceptación y partición, los justificantes de pago de ISD y plusvalía, y los certificados de defunción. El trámite suele resolverse en 15-30 días.

Si la vivienda queda en proindiviso —en copropiedad de varios herederos— cualquier acto importante exige unanimidad: alquilar, reformar, vender.

• Extinción de condominio: un coheredero compra la parte de los demás. Tributa al 1,5 % en Cataluña (AJD), mucho menos que una compraventa al 10 % (ITP).
• Venta conjunta a un tercero: todos venden a la vez. La opción más limpia cuando ningún heredero quiere quedarse.
• División judicial: si no hay acuerdo, cualquier comunero puede pedir la división al juez, que normalmente termina ordenando la subasta. La peor opción.

El papel del agente inmobiliario en estos casos no es solo vender: es mediar y ordenar la conversación entre herederos.

Una vez inscrita la vivienda, los herederos pueden venderla como cualquier otro propietario. Pero hay un matiz fiscal crucial: para el cálculo del IRPF de esa venta, el valor de adquisición que cuenta es el declarado en el ISD, no lo que en su día pagó el causante.

Declarar un valor bajo en sucesiones reduce el ISD a pagar hoy, pero aumenta la ganancia patrimonial futura. En Barcelona, casi siempre conviene declarar el valor real en sucesiones.

El IRPF tributa en la base del ahorro a tipos del 19 % al 30 %.

No siempre vender es la mejor decisión. Los tres escenarios típicos:

• Vender es lo más sensato cuando los herederos viven lejos, la vivienda necesita reformas costosas, o hay varios coherederos con criterios distintos.
• Alquilar tiene sentido si la vivienda está en buen estado, en zona de alta demanda y los herederos pueden esperar. Pero requiere acuerdo de gestión entre coherederos.
• Conservar como segunda vivienda solo si los herederos tienen capacidad económica para asumir los costes y un uso real previsto.

La regla práctica: si en seis meses los herederos no se ponen de acuerdo, casi siempre la mejor decisión es vender. El proindiviso prolongado erosiona patrimonio y relaciones familiares.